Mağduriyet Yaşamamak İçin Ne Yapmalıyız?

Giriş: 20-08-2025 12:27Güncelleme: 20-08-2025 12:27Kaynak:

Milyonlarca kişiyi ilgilendiren ve kamu oyunu en çok meşgul eden konulardan biride 4 yılda bir yenilenen ve takdir komisyonları tarafından belirlenerek tebliğ işlemleri 30 Haziran 2025 günü akşamına kadar yapılmış sayılan fahiş arsa ve arazi takdirleri konusu. Önümüzdeki süreçte mal sahibi ve kiracıları sıkıntıya sokacak bu konuda mutlaka makul bir çözüm yolu bulunmalı. Bu yazımızda konunun muhatabı olan kişilerin bu konuda ne gibi hakları olduğu ve çözüm amacıyla nelerin yapılabileceğini açıklamaya çalıştım.

Genel Bilgi:

Emlak vergisi ülkemizde mo­torlu taşıtlar vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi vergilerle bera­ber servet üzerinden alınan vergi­lerin en tipik örneklerindendir. Belediyeler tarafından tahsil edil­diği için de belediye gelirleri ara­sında genel bütçeden aktarılan paylardan sonraki ikinci önem­li gelir kalemidir.

Bilindiği üzere emlak vergisi, her 4 yılda bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanıyor. İlk yılı izleyen üç yılda ödenecek vergi, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.

2025 yılı bina, arsa ve araziler için 2026-2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerlerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıldı. Bu kapsamda 2025 yılı takdir işlemleri Takdir komisyonları tarafından , 2026-2029 yılları arasında emlak vergisi tahakkuku için geçerli olacak takdir işlemlerini tamamladılar ve kararların ilgililere (ticaret odaları, muhtarlıklar vs.) tebliği işlemleri 30 Haziran 2025 günü akşamına kadar yapıldı.

2017 Yılında  buna benzer bir sıkıntı yaşandı.

2017 yılında yasal düzenleme ile müdahale edilerek sorun çözüldü.

Uygulamada istisnai bazı za­manlarda bu değer takdirlerinde gereğinden fazla artışların yapıl­dığı durumlar söz konusu olabil­miştir. Nitekim 2017 yılı arazi ve arsa değer takdirlerinde aşırı ar­tışların görülmesi üzerine Hü­kümet tarafından yasal düzen­leme ile müdahale edilme gereği doğmuştur. Emlak Vergisi Kanu­nuna 7061 sayılı Kanun’la ekle­nen geçici 23’ücü madde ile: ya­pılan diğer takdirlerinde 2017 yılı emlak vergisine esas birim değerlerin %50 sinden fazla ar­tış olan durumlarda 2017 yılı için uygulanan değerlerin %50 fazlasının dikkate alınacağı, ta­kip eden yıllarda emlak vergisi değerinin belirlenmesinde baz değer olarak hesaplanan bu yeni değerin dikkate alınacağı hük­me bağlanmıştır. Böylece çıkan ve vergi ödemesi sırasında orta­ya çıkabilecek birçok ihtilaf son­landırılmıştır.

Doğrusu 2017 yılında yapılan değer takdirlerinde dahi bu yıl­ki kadar fahiş artışlar görülme­mişti. Bu yıl birçok ilde piyasa rayicinin de çok üzerinde mev­cuttaki değerin 40-50 katına kadar artış olan değer takdirle­ri söz konusu olmuştur. Bu du­rum birçok vatandaşın dava aç­ma yoluna gitmesine neden olan bir sunucu doğuracaktır. Değer takdirlerine dava açmak için ad­li tatil nedeniyle 8 Eylül son gün olacaktır. Bu aşamada haberdar olamayan vatandaşlar açısın­dan önümüzdeki yıl mart, nisan, mayıs aylarında emlak vergile­rini ödemek istediklerinde kar­şılarına çıkan rakamların öde­nemez olduğunu görmeleri ile ikinci bir dava furyası daha or­taya çıkabilecektir.

Takdir Edilen Emlak vergisi dava konusu yapılabilir mi?

Bu konuda emlak vergisi mükelleflerine büyük bir sorumluluk düşüyor. Konuyu takip etmezler ve dava açmazlarsa, fahiş takdirler üzerinden hesaplanacak emlak vergilerini ödeme zorunda kalacaklar.

Emlak vergisi mükelleflerinin takdir kararlarını muhtarlıklara asılan ilan panolarından öğrenmeleri mümkün olduğu için, bu yolla öğrendikleri değerleri öğrendikleri tarihten itibaren 30 gün içinde dava konusu edebilmelerinin mümkün.

Ancak muhtarlıklarca bu değerler mükelleflere tebliğ edilmediği için, öğrenme tarihinin belirlenmesinde birtakım sorunlar yaşanmaktadır. Bazı mükellefler bu sorunu önceden gördükleri için takdir kararlarının muhtarlıklara tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2025 gününe kadar yapılmış olması nedeniyle, bu tarihten itibaren 30 gün içinde 30 Temmuz akşamına kadar davalarını açtılar. Bu tarihe kadar dava açmamış mükellefler bakımından bu tarihin adli tatil süresi içinde kalması nedeniyle davaların, adli tatil süresi bittikten sonraki 7 gün içinde açılabileceğini belirtmek isterim.

Davaların genel olarak takdir kararlarının iptal talebi ile açılacağını söyleyebilirim. Bu durumda mahkeme, takdir kararını iptal ederse takdir komisyonunun derhal toplanması ve yeni bir değer tespiti yapması gerekir.. Bu değerlerin de dava konusu edilmesi mümkün. Açılacak davalarda iptal istemi yanında olması gereken makul değere mahkeme kararında yer verilmesinin talep edilmesinde fayda var.

Vergi mahkemesince verilen kararlar, takdir komisyonunca belirlenen değerlerin belli bir oranda artırılması veya azaltılması veyahut yeni bir değer belirlenmesi şeklinde olabilir, Bu durumda takdir komisyonlarının yeni bir değer belirlemesine gerek kalmaz, dolayısıyla emlak vergileri vergi mahkemesi kararları esas alınarak hesaplanır.

Açılacak davalarda ne talep edilmelidir?

Açılacak davalarda takdir kararlarının iptali yönünde talepte bulunabileceği gibi kararın belli bir kısmının makul olduğu, ancak yüksek olması sebebiyle belli bir kısmının iptal edilmesi gerektiği yönünde de talepte bulunulabilir.

Bu durumda kararın ne kadarlık kısmının makul olduğu yeniden değerleme, yurt içi üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi, döviz kurlarındaki artışlar gibi kriterlerle belirlenebilir.

Konuya İlişkin Mutlaka Yasal Düzenleme Yapılarak Sorun Çözülmelidir.

Buna göre, TBMM'nin, 21 Temmuz Pazartesi gününden itibaren 1 Ekim Çarşamba günü saat 14.00'te toplanmak üzere tatile girmesine, Genel Kurulun 20 Temmuz tarihli 113'üncü birleşiminde karar verildi.

Şu an Türkiye Büyük Millet Meclisi tatilde olduğu için bu­günlerde bir yasal düzenleme teklifi verilmesi ve bunun mec­liste görüşülmesi mümkün de­ğil. Yasal düzenleme görüşme­lere Ekim ayından itibaren baş­layabilecektir. Bu da takdirlere ilişkin dava açma süresinin so­na ermesi anlamına geleceğin­den haberi olan vatandaşlar açı­sından yoğun bir dava açılması trafiği yaşanacaktır. Bu nedenle bizim önerimiz Sayın Cumhur­başkanının konuya el atması ve yasal düzenleme yapılacağı mesajını vermesiyle, vatandaş­ların mağduriyetinin ortadan kaldırılması ve vergi mahkeme­lerinin bu tür davalarla meşgul edilmesinin önüne geçilmesidir.

Konuyla ilgili yukarıda açıkladığım gibi takdir kararlarına karşı dava açma sürecine ilişkin bir düzenleme olmaması nedeniyle büyük bir karmaşa yaşanıyor. Genel dava açma süreci emlak vergisinin yapısına uygun değil ve karmaşa yaratıyor, bu nedenle bu konuda dava açma süresine ilişkin özel bir düzenleme yapılmalı.Yapılması gereken bir diğer yasal düzenleme artışların belli bir oranla veya belli bir kritere göre hesaplanacak tutarla sınırlandırılmasınının sağlanmasıdır.

Emlakla İlgili Yaşanan vergisel sorunların Ana Kaynağına İnilerek sorun çözülmelidir.

Bu sorunun  temelinde yatan en önemli konu hem alıcı hem de satıcıdan , alış/satış işlemi için beyan edilen konut fiyatının %2'si kadar toplamda %4 olacak şekilde (her bir taraf %2) harç alınmasıdır.Harç bedelinin yüksek olması nedeniyle alım satım işlemlerinde bedeller çok düşük gösteriliyor.Bu konuda gerekirse radikal bir karar alınması ve harç bedelinin binde 1-2 gibi çok düşük seviyede tutularak sistemin sağlıklı bir şekilde kayıt altına alınması ve gerek gelir vergisi gerek kurumlar vergisi açısından doğru beyanlara ulaşılması sağlanmalıdır.

Bir diğer konu bugüne kadar gayrimenkul satışlarının mercek altına alınması ve vergilendirilmesi konusunda ciddi bir çalışma yapılmamasıdır.İlgili kanunlarda Ticari kazanç ve değer artışı kazancı olarak tanımlanan bu kazanç türü ile ilgili Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilileri konunun tarafı olan TOBB,TÜRMOB TESK ve diğer sivil toplum kuruluşları ile müşterek bir çalışma yürütmeli ve bu konudaki kayıt dışılığı tamamen ortadan kaldıracak önlemler hayata geçirilmelidir.

Daha öncede ifade ettiğim gibi Sadece bu konu değil ekonomi,hukuk demokrasi ve diğer alanlarda yaşadığımız tüm sorunların çözümü ehil ve dürüst kadroların yönettiği güçlü kurumlar ve herkese adil ve tarafsız uygulanacak kurallar sisteminin uygulanmasıdır. Ülkemiz yetişmiş insan kaynağı ve yeterli finansa sahip bir ülkedir.İyi bir  finans yönetimi ve insan kaynakları yönetimi ile bu sorunlar kısa orta ve uzun vadede çözülebilir.